نیمه پنهان مسکن دولتی - طرفداران رونالدو

ناگفته های کارشناسی از قیمت تمام شده خانه های دولتی ساز، نیمه پنهان طرح مسکن ملی وطرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را نشان می دهد.

آنالیز های دنیای اقتصاد درباره قیمت تمام شده خانه های دولتی ساز در مقطع زمانی فعلی نشان می دهد واقعیت های هزینه ای و عملیاتی طرح های خانه سازی دولتی فراتر از آن چیزی است که تا به امروز اطلاع رسانی شده است.

این ناگفته ها از آنجا که به طور مستقیم با هزینه تمام شده ساخت وسازهای دولتی در ارتباط است از حساسیت بالایی برای متقاضیان برخوردار است که باید اطلاع رسانی دقیق تری درباره آن صورت بگیرد.اگر این واقعیت و جزئیات مربوط به آن به شکل صحیح اعلام نگردد آفت ایجاد شده می تواند خود را در شکل طولانی شدن زمان اجرای پروژه ها، تاخیر در فرآیند ساخت و افزایش مکرر هزینه های ساخت ناشی از برخورد با تورم های دوره ای نشان دهد.

همان تجربه ای که در پروژه مسکن مهر هم متقاضیان با آن روبرو و بسیاری از آنها از ناحیه افزایش مکرر هزینه های ساخت، قیمت تمام شده وبعلاوه تاخیر در فرایند تکمیل و تحویل واحدها متضرر شدند. ابتدای هفته جاری دولت گفت به زودی ثبت نام از متقاضیان برای طرح های نو خانه سازی دولتی شروع می گردد و به خانه اولی ها برای ثبت نام در این طرح فراخوان داده شد.اما این اعلام به دلیل وجود بعضی ناگفته ها از واقعیت های هزینه ای ساخت این واحدها می تواند در همین فاز اول عضوگیری مشکلاتی را هم برای خانه اولی ها و هم برای دولت ایجاد کند.از آنجا که همزمان با طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، طرح مسکن ملی که از دولت قبلی شروع شد هم در دست اجرا واقع شده است، این نیمه پنهان و ناگفته های هزینه ای مربوط به هر دو طرح خانه سازی دولتی می گردد.

براساس اعلام متولی مسکن در اواخر سال 98 و اوایل 99 میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن ملی حول و حوش 3 میلیون تومان برآورد شد.بعلاوه اعلام شد مساحت ناخالص واحدهای مسکونی (شامل زیربنای واحد مسکونی به علاوه مشاعات و فضاهای عمومی و...) به طور میانه 100 مترمربع در نظر گرفته شده است.با احتساب هزینه ساخت مترمربعی 3 میلیون تومانی و مساحت 100 مترمربعی، اعلام شد هزینه ساخت هر کدام از این واحدها حول و حوش 300 میلیون تومان خواهد بود که 100 میلیون تومان از آن به وسیله پرداخت وام بانکی و 200 میلیون تومان دیگر به وسیله آورده متقاضیان تامین خواهد شد.بعلاوه اعلام شد در گام اول متقاضیان باید اقدام به واریز آورده اولیه 40 میلیون تومانی نمایند.

اما یک تحقیق میدانی ساده از بازار ساخت مسکن آن هم در شهرهای کوچک و میانه نشان می دهد هم اکنون هزینه ساخت مسکن دست کم به طور میانه به مترمربعی 7 میلیون تومان تا 8 میلیون تومان رسیده است.گذشته از این، مرکز آمار ایران به اسم مرجع رسمی آماری کشور، بهار امسال گزارش داد به طور میانه قیمت مصالح ساختمانی با افزایش 100 درصدی در مقایسه با یکسال قبل روبرو شده است.بنابراین اگر آمار رسمی را مبنای تحولات هزینه های ساختمانی در امسال قرار دهیم هزینه ساخت هر مترمربع مسکن دولتی ساز به دلیل تورم ساختمانی از مترمربعی 3 میلیون تومان حداقل به مترمربعی 6 میلیون تومان افزایش یافته است.

این در حالی است که به تازگی سقف وام مسکن ملی هم از 100 میلیون تومان به 150 میلیون تومان افزایش یافته است.هر چند بنا بر اعلام بعضی از مقامات بانکی مصوبه افزایش سقف وام مسکن ملی دارای ابهام است و ممکن است این وام به 250 میلیون تومان افزایش یافته باشد که در روزهای آینده مشخص تکلیف خواهد شد.برآوردها نشان می دهد با لحاظ این دو فاکتور، هم اکنون هزینه ساخت هر واحد مسکونی دولتی ساز از حول وحوش 300 میلیون تومان به 600 میلیون تومان افزایش یافته است که از این مقدار فعلا 150 میلیون تومان وام بانکی و مابقی معادل 450 میلیون تومان سهم متقاضیان یا آورده متقاضیان است.

همه این ارقام با لحاظ تورم صفر هزینه ساخت مسکن در ماه های آینده در نظر گرفته شده است.از سوی دیگر 250 هزار نفر متقاضی واجد شرایط مسکن ملی که تا به امروز اقدام به واریز آورده نقدی نموده اند هر کدام حول و حوش 40 میلیون تومان به شبکه بانکی واریز نموده اند.محاسبات نشان می دهد در صورتی که هزینه 600 میلیون تومانی ساخت هر واحد مسکن ملی را مبنای هزینه تمام شده این واحدها برای متقاضیان بدانیم هم اکنون کمتر از 10 درصد از سهم متقاضیان در تامین اقتصادی مسکن ملی محقق شده است. این موضوع نشان می دهد واقعیت تغییر هزینه ساخت مسکن ملی به درستی به متقاضیان اطلاع رسانی نشده است.

از سوی دیگر آنالیز واقعیت های خانه سازی دولتی نشان می دهد هم اکنون این پروژه ها تنها دو شریک تامین اقتصادی یعنی بانک ها و متقاضیان ندارند.بلکه شریک سوم تامین اقتصادی این طرح ها، دولت است.از آنجا که هزینه های مربوط به آماده سازی زمین و تامین خدمات زیربنایی این واحدها با دولت است بنابراین دولت هم در تامین اقتصادی این پروژه ها شریک است.

سال گذشته در یک پژوهش رسمی صورت گرفته از سوی بازوی فکری مجلس اعلام شد اگر تنها هزینه تامین آب وبرق (خدمات دهی به زمین های دولتی خارج از شهرها) پروژه های مسکن سازی دولتی در نظر گرفته گردد دولت باید به ازای هر واحد مسکونی مبلغ 25 میلیون تومان اختصاص دهد. این در حالی است که برآوردهای کارشناسی نشان می دهد هم اکنون دولت به ازای هر واحد مسکونی باید 200 میلیون تومان هزینه صرف تامین همه خدمات زیربنایی و روبنایی این واحدها کند.

یعنی ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال برای دولت هزینه ای معادل 200 هزار میلیارد تومان تنها برای تامین خدمات زیربنایی و روبنایی به همراه دارد.این مقدار معادل یک چهارم رقم بودجه امسال، تقریبا معادل رقم حداقل کسری بودجه و 7 برابر رقمی است که امسال دولت به وسیله فروش اوراق بدهی اقدام به تامین هزینه های خود نموده است.

از آنجا که مهم ترین شرط تکمیل و تحویل به موقع واحدهای دولتی ساز تامین به موقع سهم متقاضیان است، اطلاع رسانی درباره واقعیت هزینه ای و قیمت تمام شده این واحدها باعث می گردد تنها متقاضیانی به این طرح ورود نمایند که به موقع قادر به تامین آورده خود هستند.در غیر این صورت پروژه ها مشمول تاخیر و برخورد با تورم های مکرر و در نتیجه افزایش قیمت تمام شده خواهند شد که هم متقاضیان وهم متولی مسکن را به دردسر می اندازد.مشابه تجربه ای که در مسکن مهر دیده شد.

طرح خانه سازی دولتی اعم از مسکن ملی و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی دست کم 5 ناگفته مهم دارد.اول آنکه هزینه ساخت مسکن های دولتی ساز دو برابر شده است.در وهله دوم، آورده نقدی 40 میلیون تومانی کفایت نمی نماید و در گام اول باید به 80 میلیون تومان افزایش یابد.سوم آنکه این طرح به دلیل مشارکت پایین متقاضیان در طرح اقدام ملی احتیاجمند یک آسیب شناسی دقیق برای دلیل یابی است.از مجموع 400 هزار واحد مسکن ملی برنامه ریزی شده تنها 240 هزار متقاضی اقدام به واریز آورده اولیه نموده اند.از سوی دیگر،(ناگفته چهارم) هزینه های شریک سوم یعنی دولت اطلاع رسانی نشده است.این در حالی است که این طرح با وجود آنکه بیش از یک سال از شروع آن می گذرد پیشرفت فیزیکی کمی دارد که می توان از آن به اسم پنجمین ناگفته مسکن سازی دولتی یاد کرد.به اسم مثال پیشرفت فیزیکی پروژه های مسکن ملی در شهرهای کوچک هم اکنون به 10 درصد هم نمی رسد.

این درحالی است که همیشه پروژه های مسکن سازی دولتی در شهرهای کوچک بنا بر چند دلیل عمده از جمله مدیریت نهاد باتجربه بنیاد مسکن، مشارکت مردم و سرعت بیشتر پیشرفت فعالیت های عمرانی به دلیل کمتر بودن حجم کار، از پروژه های سایر شهرها سریع تر صورت گرفته است.این موضوع یک علامت مهم را مخابره می نماید مبنی بر اینکه دولتی سازی مسکن از چابکی لازم برخوردار نیست. ارقام ارائه شده در این گزارش براساس واقعیت های هزینه ای ساخت وساز اعلام شده است و چنانچه متولی مسکن ارقام و اطلاعات دیگری در این زمینه دارد باید هرچه سریع تر نسبت به اطلاع رسانی دقیق و شفاف در این زمینه اقدام کند.پیش از این در گزارش های متعدد اعلام شده بود سریع ترین و کم هزینه ترین جهت برای تامین دست کم بخشی از احتیاج بازار مسکن، تحریک عرضه واحدهای مسکونی منجمد شده به وسیله اهرم های اقتصادیاتی موثر یعنی دریافت اقتصادیات سالانه از املاک مسکونی است.