رانت میلیاردی به زمین خوارها؟ - طرفداران رونالدو

آنالیز های جهانی اقتصاد با استناد به محتوای آیین نامه ای که مهرماه سال جاری در راستای قانون بالادست (قانون بودجه 1401 کشور)، درباره مقابله با یک شیوه رایج بدمسکنی، مصوب شده است نشان می دهد اراضی تصرفی دولت به نام نجات سکونتگاه های غیررسمی و ساکنان آنها از بدمسکنی، حراج می گردد.

در این مصوبه تازه با هدف نجات ساکنان سکونتگاه های غیررسمی واقع در حومه شهرها و بعلاوه منطقه ها بسیار ضعیف داخل محدوده شهرها، جایزه میلیاردی برای زمین خوارها تدارک دیده شده است. این مصوبه قطعا با هدف توزیع رانت بیشتر به کسانی که در سال های گذشته زمین خواری نموده و اراضی دولتی را به تصرف درآورده اند نبوده است اما سه انحراف بزرگ در محتوای این مصوبه نسبت به قانون بالادست، عملا این جایزه میلیاردی به نفع زمین خوارها را ایجاد نموده است. مصوبه بالادستی که این آیین نامه اجرایی بر مبنای آن تدوین شده است مربوط به بند ک تبصره 11 ماده واحده قانون بودجه سال 1401 کل کشور است. براساس بند ک، به وزارت راه وشهرسازی اجازه داده شده است تا اراضی در مالکیت خود را با اولویت سکونتگاه های غیررسمی که قبل از سال 1394 به تصرف اشخاص عایدیه است و براساس طرح های مصوب شهری ساخت وساز اجرا شده است و در حال بهره برداری است را به مالکان اعیانی واگذار کند. دولت از تدوین و تصویب این ماده قانونی دو هدف مهم عمده داشته است. یک هدف مربوط به تسهیل در فرآیند سنددار شدن و هویت ملکی ساکنان سکونتگاه های غیررسمی به عنوان اقشار احتیاجمند به حمایت در این بخش در راستای بانک پذیر شدن واحدهای مسکونی آنها و اقدام برای دریافت وام و نوسازی و بهسازی این واحدها است. هدف دیگر استفاده از منابع و نقدینگی ایجاد شده از این راستا برای تجهیز صندوق ملی مسکن برای تامین اقتصادی طرح های حمایتی دولت در حوزه تامین مسکن کم عایدیها، تامین یارانه سود تسهیلات و... است. مجموعه این دلایل و قانون بالادست موجود در این زمینه این اختیار را برای وزارت راه وشهرسازی به عنوان متولی دولتی تامین مسکن، ایجاد نموده است که با اولویت سکونتگاه های غیررسمی، آن دسته از اراضی متعلق به این وزارتخانه را که در سال های قبل از سال 94 تصرف شده است با هدف اعطای هویت ملکی و سنددار شدن، بانک پذیر شدن، ایجاد اعتبار و انگیزه برای تبدیل سکونتگاه های غیررسمی به واحدهای مسکونی با معیارهای استاندارد مسکن متعارف شهری، به ساکنان آنها واگذار کند. این اقدام در نفس خود به عنوان راهکار تامین مسکن مناسب برای کم عایدیهای ساکن در این سکونتگاه های غیررسمی، اقدامی درست است و در کشورهای پیشرفته و پیروز جهان در حوزه تامین مسکن کم عایدیها نیز این موضوع از سال های گذشته اجرایی شده است و نتایج پیروزی به همراه داشته است. این در حالی است که ضرورت اعطای هویت ملکی و سنددار شدن خانه های غیرمقاوم در سکونتگاه های غیررسمی با هدف بهسازی و نوسازی این واحدها و تامین مسکن متعارف، از سال های گذشته تا به امروز به عنوان یکی از راهکارهای کارشناسی برای تامین مسکن بخشی از گروه های کم عایدی فاقد مسکن متعارف، مورد تاکید قرار داشت.

سه انحراف مصوبه

اما مصوبه تازهی که در قالب آیین نامه اجرایی این تکلیف قانونی به تازگی به تصویب رسیده است سه انحراف عمده دارد که برآیند آن اعطای جایزه میلیاردی به زمین خوارها است.

در حالی که در متن قانون یا مصوبه بالادست، تاکید شده بود که این زمین ها باید با اولویت سکونتگاه های غیررسمی به ساکنان این سکونتگاه ها واگذار گردد اما در این مصوبه عملا اشاره ای به سکونتگاه های غیررسمی نشده است و از اراضی تصرفی سخن به میان آمده است. بر این اساس، اراضی دولتی واقع در محدوده یا حریم شهرها و شهرک ها که در مالکیت وزارت/ سازمان/ شرکت که به وسیله اشخاص اعم از حقیقی وحقوقی قبل از تاریخ 1/ 1/ 1394 تصرف و در آن بنا احداث و در حال بهره برداری است، مشمول این واگذاری ها خواهند شد. در حالی که در متن قانون بالادست اعلام شده بود اراضی وزارت راه وشهرسازی با اولویت سکونتگاه های غیررسمی مشمول این واگذاری خواهد بود اما در مصوبه تازه، تمام اراضی تحت مالکیت همه سازمان ها و نهادها و وزارتخانه ها که از سوی هر شخص حقیقی یا حقوقی مورد تصرف قرار گرفته است، مشمول این قانون خواهد شد.

این موضوع دو انحراف در این مصوبه را نشان می دهد. ضمن اینکه در ماده 3 این آیین نامه تازه مصوب، اعلام شده است که این واگذاری مربوط به اراضی ای است که در آنها بنای ساختمانی با مصالح بادوام احداث شده است. این موضوع در تضاد با شرایط سکونتگاه های غیررسمی است که عمده آنها با مصالح غیراستاندارد و در شرایط نامطلوب و ناایمن ساخته شده اند.

انحراف سوم مربوط به معین نحوه قیمت گذاری برای واگذاری این اراضی است. با توجه به اینکه یکی از مهم ترین اهداف دولت از این اقدام، تجهیز منابع برای صندوق ملی مسکن با هدف استفاده از آن برای پیشبرد طرح های مسکن حمایتی از جمله تامین منابع اقتصادی مورد احتیاج برای ساخت یک میلیون مسکن در سال بوده است قاعدتا باید این اراضی با قیمت روز به متصرفان واگذار گردد. اما در این مصوبه، اعلام شده است این اراضی با قیمت منطقه ای به متصرفان واگذار می گردد. از آنجا که در یک برآورد کلی قیمت منطقه ای حداکثر یک دهم قیمت روز املاک و اراضی است، واگذاری این اراضی به متصرفان و زمین خوارها به معنای اعطای مجوز میلیاردی به آنها است. به این صورت که آنها علاوه بر اینکه سال های سال، به واسطه غفلت دستگاه ها و نهادهای دولتی مالک این اراضی، اقدام به قانون شکنی و تصرف اراضی به صورت رایگان نموده اند هم اکنون می توانند با پرداخت حداکثر یک دهم از قیمت روز این اراضی، به صورت رسمی مالکیت آنها را به دست آورند. این در حالی است که اگر حتی اراضی تصرف شده از سوی فقرای شهری در سکونتگاه های غیررسمی که برای تامین مسکن مورد استفاده قرار گرفته است به صورت رایگان به آنها واگذار می شد اقدامی مثبت در جهت تامین مسکن مقاوم و استاندارد برای این گروه ها محسوب می شد. اما اینکه این مصوبه همه اراضی و همه اشخاص متصرف را مشمول بهره مندی از این مزیت نموده است، عملا در جهت منافع حداکثری زمین خوارهاست. این در حالی است که در این مصوبه هیچ اشاره ای نسبت به تمییز قائل شدن بین زمین خوارها و فقرای ساکن در سکونتگاه های غیررسمی نشده است.

براساس جدولی که درباره نحوه معین قیمت واگذاری این اراضی در این مصوبه درج شده است زمین هایی که قیمت منطقه ای هر مترمربع از آنها بیش از 60 میلیون تومان است تا 20 مترمربع، زمین های با قیمت هر مترمربع بیش از 40 میلیون تومان تا 60 میلیون تومان تا 40 مترمربع، زمین های با قیمت منطقه ای هر مترمربع بیش از 30 تا کمتر از 40 میلیون تومان تا 60 مترمربع، زمین های با قیمت منطقه ای هر مترمربع 20 تا کمتر از 30 میلیون تومان تا 90 مترمربع، زمین های با قیمت هر مترمربع 10 تا کمتر از 20 میلیون تومان تا 150 مترمربع و زمین های با قیمت کمتر از 10 میلیون تومان با 200 مترمربع مشمول واگذاری مطابق با ضوابط این قانون و براساس قیمت های منطقه ای خواهند بود.

منشأ رانت برای زمین خوارها

اگر چه واگذاری زمین در سکونتگاه های غیررسمی به فقرای شهری ساکن در این سکونتگاه ها ولو به صورت رایگان و با هدف نجات این افراد از بدمسکنی امری ضروری و حیاتی است اما ارقام اعلام شده در جدولی که برای نحوه قیمت گذاری و واگذاری اراضی تصرف شده به زمین خوارها تدوین شده است نشان دهنده امتیاز و رانت ویژه برای زمین خوارهاست.

در این جدول اعلام شده است برای زمین هایی که قیمت منطقه ای هر مترمربع از آنها کمتر از 20 میلیون تومان است تا 150 مترمربع امکان واگذاری وجود دارد. آنالیز ها نشان می دهد عمده زمین هایی که در منطقه ها خوش آب و هوای اطراف مرکز و بعلاوه استان های شاقتصادی قرار دارند قیمت هر مترمربع از آنها حول و حوش همین بازه یعنی 10 تا 20 میلیون تومان است. این موضوع نشان می دهد زمین خوارهایی که از سال های گذشته اقدام به تصرف این اراضی و ساخت ویلاها و آپارتمان های لوکس و حتی معمولی در زمین های تصرف شده نموده اند می توانند هم اکنون و تنها با پرداخت حداکثر یک دهم از ارزش روز این زمین ها، بعد از سال ها تصرف رایگان، مالک رسمی آنها شوند. این در حالی است که دولت مکلف بوده است که منابع طرح های حمایتی مسکن را از فروش این زمین ها که از سال های قبل تصرف شده است تامین کند. اما هم اکنون این زمین ها با حداکثر یک دهم ارزش روز عملا و با این مصوبه به نفع زمین خوارها به حراج گذاشته می گردد. در نتیجه منابعی که باید برای تامین اقتصادی طرح های حمایتی مسکن از جمله ساخت یک میلیون مسکن در سال تامین و تجهیز می شد عملا و برخلاف نیت و هدف قانون گذار به دست وزارت راه وشهرسازی نخواهد رسید.

این در شرایطی است که تعریف و ماهیت سکونتگاه های غیررسمی که یکی از اهداف مهم این قانون و مصوبه بوده است کاملا معین است و قانون گذار می توانست تنها این سکونتگاه ها را مشمول این واگذاری ها کند. براساس تعاریف موجود، سکونتگاه های غیررسمی شامل محله ها و محدوده هایی است که خارج از ضوابط و قوانین در درون یا خارج از محدوده شهرها به صورت شتابزده ساخته شده است و دچار ضعف شدید خدمات و سرانه های شهری است و اغلب آنها دارای مسائل حقوقی مالکیت است. به موازات رشد شهرنشینی در کشور در دهه های اخیر، سکونتگاه های نامتعارف و خودانگیخته ای درون یا مجاور شهرها یا در مجموعه های شهری بزرگ به سرعت ایجاد شده و رشد یافته است. این سکونتگاه ها اغلب دارای چند ویژگی عمده هستند. یکی از این ویژگی ها، مسکن سازی شتاب زده به وسیله استفاده نمایندگان آنها که عمدتا به علت نداشتن پروانه ساختمان و تبعیت نکردن از برنامه ریزی رسمی شهرسازی مجموعه ای نابسامان به وجود آورده اند، است. پیوستگی عملکردی با شهر اصلی و گسست کالبدی از آن با تجمعی از اقشار عمدتا کم عایدی و فقیر و محیطی با کیفیت پایین زندگی و کمبود شدید خدمات و زیربناهای شهری و تراکم بالای جمعیتی از دیگر ویژگی های این سکونتگاه هاست.

این در حالی است که این مصوبه همه زمین های تصرف شده تا قبل از سال 94 که روی آنها ساخت وساز اجرا شده است را شامل می گردد.

نظر کارشناسان شهرسازی

این مصوبه در شرایطی تصویب شده است که براساس قوانین بالادست مانند قانون ساماندهی مسکن و قانون جهش فراوری مسکن همه دستگاه ها و سازمان های دولتی باید اراضی در اختیار خود را برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن وساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال به وزارت راه وشهرسازی واگذار نمایند. اما عملا با این مصوبه بخش زیادی از منابع حاصل از اراضی دولتی که می توانست برای این طرح به کار گرفته گردد از دسترس دولت و وزارت راه وشهرسازی خارج خواهد شد. کارشناسان شهرسازی با اشاره به تبعات این مصوبه تازه، هشدار می دهند که این مصوبه باید به فوریت مورد تتازهنظر قرار بگیرد چرا که در واقع محتوای آن حاوی نوعی چراغ سبز به زمین خوارها است. طوری که نه تنها در برابر زمین خواری بازدارندگی ایجاد نمی نماید بلکه خود مشوقی برای آن محسوب می گردد. اگر چه در این مصوبه زمین های تصرف شده تا قبل از سال 94 مشمول واگذاری با نرخ منطقه ای شده اند اما این مصوبه می تواند برای زمین خوارها و زمین خواری های تازه نیز مایه امیدواری باشد که در صورت تصرف در سال های بعد می توانند مشمول چنین مصوباتی شوند. البته قطعا هدف قانون گذار و دولت از تصویب این مصوبه اعطای رانت به زمین خوارها نبوده است و اگر قانون گذار از عواقب و پیامدهای بعدی آن آگاه گردد به طور قطع در این باره تتازه نظر خواهد نمود. این در حالی است که کارشناسان تاکید می نمایند حتما باید سنددار شدن و بانک پذیر شدن سکونتگاه های غیررسمی فقرای شهری در راستای تامین مسکن مناسب برای این افراد و مقابله با بدمسکنی در دستور کار قرار بگیرد. اما دولت باید بین این گروه با زمین خواران تفاوت اساسی قائل گردد.

ردپای رانت های کلان

فردین یزدانی، کارشناس و نویسنده طرح جامع مسکن، در مورد مصوبه تازه واگذاری زمین های دولتی با نرخ منطقه ای به افرادی که در سال های گذشته این زمین ها را تصرف نموده اند به جهانی اقتصاد گفت: ردپای رانت های کلان در این مصوبه دیده می گردد.

وی اضافه نمود: اینکه قطعا واگذاری اراضی به ساکنان و فقرای سکونتگاه های غیررسمی که از سال های قبل در این زمین ها و بنا بر اجبار به علت فقر و ناتوانی شدید اقتصادی اقدام به ساخت سرپناه نموده اند از ضرورت های نظام حمایتی تامین مسکن است. از گذشته تا به امروز نیز دیدگاه های کارشناسی بر این بوده است که باید مالکیت این زمین ها برای سنددار شدن آنها به ساکنان داده گردد تا به واسطه برخورداری از سند ملکی، بانک پذیر شدن واحدها و ایجاد امکان دریافت وام به منظور نوسازی و مقاوم سازی، این واحدها به مسکن های مقاوم و استاندارد شهری تبدیل شوند و نرخ بدمسکنی کاهش یابد.

یزدانی ادامه داد: در کنار ضرورت برای این اقدام، نباید به این بهانه امتیازات و رانت های ویژه وگسترده به زمین خوارها داده گردد. در واقع تحت پوشش و به بهانه این موضوع نباید هر چه زمین وجود دارد که بخش عمده ای از آن در تصرف زمین خواران قرار گرفته است با بهای حراج به آنها واگذار گردد. مطابق با قوانین، منابع حاصل از زمین های دولتی باید در اختیار طرح نهضت ملی مسکن و ساخت یک میلیون واحد مسکونی قرار بگیرد و در حالی که همه دستگاه ها مکلف به واگذاری زمین های خود به وزارت راه وشهرسازی برای اجرای این طرح شده اند فروش این اراضی با قیمت منطقه ای که حداکثر یک دهم قیمت روز است، اقدامی قابل تامل است. در واقع معنای این اقدام این است که وقتی منابع با یک دهم قیمت روز به زمین خوارها واگذار می گردد، به منزله تزریق ثروت به افرادی است که نباید مورد حمایت قرار بگیرند. یزدانی تاکید نمود: این اقدام موجب محدودیت دسترسی دولت و وزارت راه وشهرسازی به منابع برای پیشبرد طرح های حمایتی مسکن خواهد شد و برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال را با مشکل تامین اقتصادی روبه رو می نماید. در واقع ثروت ملی تنها در اختیار عده ای خاص که در سال های گذشته قانون شکنی نموده وزمین های دولت را تصرف نموده اند قرار می گیرد. این موضوع دقیقا مصداق رانت گسترده است و ردپای رانت های کلان را می توان در این مصوبه مشاهده کرد.

وی تاکید نمود: این در حالی است که دولت می توانست در این زمینه مرزبندی نموده و حتی به ساکنان سکونتگاه های غیررسمی که فقیر وبدمسکن هستند، این زمین ها را رایگان واگذار کند تا آنها بتوانند وام گرفته و مسکن خود را مقاوم سازی و بهسازی نمایند. اما از طرف دیگر، حداقل بهای روز این زمین ها را از زمین خوارها ومتصرفان طلب کند و این منابع را صرف تجهیز صندوق ملی مسکن کند.